Zarządca wspólnoty poskromiony

Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze, członkowie jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Zgorzelcu zostali uniewinnieni od zarzutu pomówienia, postawionych im przez zarządcę tej wspólnoty. Zarządca stracił pracę i musiał pokryć koszta sądowe a mieszkańcy odetchnęli z ulgą. Jak do tego doszło?
Kiedy w Polsce pojawiły się przepisy, w myśl których mieszkańcy mogli wykupić swoje mieszkania, jak grzyby po deszczu powstawały wspólnoty mieszkaniowe.

Obok nich natychmiast pojawiły się firmy, które oferowały usługi w zarządzaniu nieruchomościami i otaczającą je infrastrukturą. Wyłonienie zarządcy było i jest to wygodną koniecznością. Uwalniało właścicieli zajętych innymi sprawami od bezpośredniego obowiązku dbania o otaczającą ich zieleń, wywóz śmieci, dostawą energii cieplnej i załatwiania wielu innych, codziennych formalności. Wspólnota o której mowa, powstała w 2006 roku. Swoje obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali, powierzyła pewnej firmie. Jednym z punktów umowy, jakie sporządzono z zarządcą, było nałożenie na niego ograniczenia umów na roboty budowlane. Ich wartość nie mogła przekraczać 1000 zł. Wydatki powyżej tej kwoty musiały być zaakceptowane przez Zebranie Właścicieli Lokali, wyrażone w formie uchwały. Wkrótce okazało się, że zapis ten bywał naruszany.
Od rzemyczka do koziczka
Po bliższym przyjrzeniu się działalności zarządcy okazało się, że źle się działo nie tylko w tej kwestii. Zastrzeżenia budził np. sposób wyłaniania i rozliczania firm wykonujących usługi dla wspólnoty. Co gorsza nie można było dokładniej sprawdzić tego, co robił, bo odmawiał dostępu do jakichkolwiek dokumentów. W tej sytuacji wiosną 2011 roku firmie podziękowano za współpracę. Podjęcie stosownej uchwały poprzedzono kampanią informacyjną. W piśmie skierowanym przez przewodniczącego zarządu do mieszkańców wskazywano, że ludzie są oszukiwani, dezinformowani a ich pieniądze niegospodarnie wydawane. Zarządzająca poczuła się pomówiona. Twierdziła, że nieprawdziwe są zarzuty dotyczące braku nadzoru nad zlecanymi pracami, umyślnego wprowadzania w błąd mieszkańców co do wysokości należności za te prace, podejmowania niezgodnych z umową rozporządzeń środkami pieniężnymi, odmawiania przyjmowania konkurencyjnych ofert na wykonanie usług, ukrywania dokumentacji dotyczącej remontów i napraw i dopuszczania się innych nieprawidłowości finansowych.
Poszli na całość
Faktem jest, że we wspomnianym piśmie nie przebierano w słowach. Zarządzająca została nazwana kłamcą, kombinatorką, złodziejką. Zarzucono jej, że na niczym się nie zna, że prowadzi podwójne faktury, zleca roboty swoim firmom i doprowadziła do przekrętów związanych z termomodernizacją budynku. Warto dodać, że była to sztandarowa, największa inwestycja wspólnoty, warta ok. 1 mln złotych. Spory powstały przy obmiarach powykonawczych. Zdaniem zarządu zawyżono powierzchnię ocieplonych ścian, co w nieuzasadniony sposób podniosło całkowity koszt o ponad 100 tys. złotych. Temat był wałkowany na kolejnych zebraniach wspólnoty, lecz nic z tego nie wynikało. „Zarządca tak wyjaśniała, że nigdy nie wiedzieliśmy, o co chodzi. Były kłótnie i w końcu wychodziliśmy z zebrania" – zeznawał jeden ze świadków. Biorąc pod uwagę, że zarząd już wcześniej złożył do prokuratury doniesienie o popełnieniu przestępstwa przez zarządcę należało się spodziewać, że nastąpi rewanż. Tak się stało i sprawa trafiła do sądu.
Apelacje w sposób oczywisty bezzasadne
Z argumentami zwaśnionych stron zapoznał się najpierw Sąd Rejonowy w Zgorzelcu a następnie Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze, gdzie złożono apelację. W wyroku drugiej instancji czytamy, że sąd uznaje apelacje oskarżycielki za oczywiście bezzasadne. Oto fragment uzasadnienia do wyroku: – Na zarządcy nieruchomości ciążył obowiązek transparentności działań, podejmowanie ich w taki sposób, aby nie budziły wątpliwości u członków wspólnoty, a także umiejętność ich wytłumaczenia w razie pojawiających się zastrzeżeń, w sposób przekonywujący i pozbawiony emocji w szczególności, że dotyczyły one kwestii finansowych i to często znacznej wartości. Oskarżycielka prywatna musi ponadto liczyć się z tym, iż jej działania zostaną poddane krytyce przez osoby niezadowolone w szczególności, gdy dopatrzą się w jej postępowaniu błędów, nawet przez nią niezawinionych. Co do zasady bowiem sposób, w jaki zarządca nieruchomości wywiązuje się ze swoich obowiązków, zawodowych, stanowi kwestię powszechnego zainteresowania wśród członków wspólnoty mieszkaniowej a granice dopuszczalnej krytyki w tej części są szersze niż w przypadku osoby prywatnej. Słusznie zatem Sąd Rejonowy przyjął, iż pismo zatytułowane „oświadczenie" rozesłane do członków wspólnoty mieszkaniowej nie wyczerpało znamion zniesławienia, bowiem nie przekraczało granic dopuszczalnej krytyki i było przede wszystkim wynikiem braku porozumienia pomiędzy stronami – czytamy w dokumencie.
Ufać lecz kontrolować
W naszym regionie wielu mieszkańców ma kłopoty z zarządcami. Najgłośniejszą aferą była sprawa z Bogatyni, gdzie pewna kobieta opróżniła konto obsługiwanej przez siebie wspólnoty i wyjechała do któregoś z krajów arabskich. Prowadzi tam działalność werbunkową obiecując mieszkańcom Bogatyni pośrednictwo w zdobyciu pracy. A co wynika z opisywanej przez nas historii? To, że mieszkańcy powinni bardzo uważnie patrzeć na ręce swoim zarządcom, sprawdzać w jaki sposób i jacy są wyłaniani wykonawcy usług, a także muszą pilnować gospodarki finansowej. Mało tego: w uzasadnionych przypadkach mają prawo do krytyki, nawet wyrażonej w ostrej formie. Wtedy nie ma obawy oskarżenia o pomówienie. Zarządca bowiem jest dla mieszkańców, nie odwrotnie.

Janusz Grzeszczuk